En 2025, nombreuses sont les nouveautés réglementaires qui bouleverseront le cadre de la location meublée, en particulier pour les utilisateurs de plateformes comme Airbnb. Ces changements, issus de la loi Le Meur et des nouvelles mesures fiscales , visent à encadrer strictement les activités de location meublée professionnelle et non professionnelle et la fiscalité Airbnb. Voici un tour d’horizon des implications fiscales Airbnb et des principaux points à retenir.
Les points clé des changements en fiscalité Airbnb
Parmi les évolutions majeures en 2025, plusieurs concernent directement la fiscalité Airbnb et les obligations des propriétaires :
- Loi Le Meur :
- Pour les locations touristiques – qu’il s’agisse de location meublée non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP) – les seuils d’éligibilité au régime micro-BIC ainsi que les abattements forfaitaires sont réduits.
- Une multitude de nouvelles démarches administratives est imposée, selon la localisation des logements proposés.
- Fiscalité 2025 : Les amortissements comptabilisés pendant la période de location Airbnb augmentent désormais la plus-value imposable en cas de vente, y compris si le bien n’est plus en location au moment de la cession.
- Cotisations sociales : Les propriétaires réalisant plus de 23 000 € de recettes annuelles via Airbnb sont désormais soumis à un mode de calcul et des prélèvements sociaux modifiés.
La loi Le Meur : impact sur la fiscalité Airbnb
Fiscalité Airbnb : Changement des seuils et abattements micro-BIC
Les modifications introduites par la loi Le Meur impactent fortement la fiscalité pour les revenus issus d’Airbnb :
- Les locations Airbnb non classées voient leur seuil de chiffre d’affaires annuel abaissé à 15 000 € (contre 77 700 € auparavant) et leur abattement réduit à 30 % (au lieu de 50 %).
- Les locations Airbnb classées conservent un seuil de 77 700 € mais leur abattement diminue, passant de 71 % à 50 %.
Conséquences importantes
Dès qu’un logement non classé génère plus de 15 000 € de revenus, le loueur bascule automatiquement au régime réel BIC. Cela entraîne l’obligation de tenir une comptabilité stricte, un défi pour beaucoup d’utilisateurs d’Airbnb. Cependant, obtenir un classement officiel pour son logement permet de conserver le régime fiscal simplifié micro-BIC.
Nouvelles obligations administratives
- Avant 2026 : Une déclaration préalable via un téléservice national devient obligatoire pour tous les loueurs Airbnb, qu’il s’agisse de location d’une résidence principale ou non. Cette obligation doit être mise en place avant le 20 mai 2026.
- À partir de 2025 : Les communes peuvent imposer des restrictions plus sévères, abaissant le plafond annuel de location de 120 à 90 jours. Cette mesure vise clairement les offres Airbnb dans les zones particulièrement touristiques.
- Sanctions : Toute infraction, comme l’absence de déclaration obligatoire ou la fourniture de fausses informations, expose désormais à des amendes pouvant atteindre 10 000 à 20 000 €.
Obligations énergétiques et changement d’usage
Pour les logements proposés via Airbnb, certaines obligations énergétiques et de changement d’usage seront imposées :
- Dès 2034, seuls les logements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) entre A et D seront acceptés pour les locations de courte durée (contre A à E auparavant).
- À partir de mai 2026, une autorisation de changement d’usage sera obligatoire pour tous les biens mis en location via Airbnb, qu’ils soient résidentiels ou non à l’origine.
Impact fiscal : Airbnb et la plus-value immobilière
Fiscalité Airbnb : Reprise des amortissements pour les LMNP
Parmi les mesures les plus notables de 2025, la fiscalité Airbnb intègre davantage les amortissements dans le calcul des plus-values immobilières . Pour tout bien mis en location via Airbnb, les amortissements déduits pendant les années de mise en location viendront diminuer le prix d’acquisition initial dans le calcul de la plus-value, augmentant ainsi significativement l’assiette imposable.
Exemple concret d’imposition
- Bien acheté : 250 000 € (avec 200 000 € amortissables et 50 000 € de terrain)
- Vente après 10 ans de mise en location via Airbnb : 350 000 €
- Amortissements cumulés : 100 000 €
Résultats avec la réforme 2025 sur la fiscalité Airbnb :
- Plus-value brute passe de 43 750 € (ancien régime) à 143 750 €.
- Impôt sur le revenu (19 %), prélèvements sociaux (17,2 %) associés et taxe additionnelle atteignent 43 885,21 €, soit plus du triple des impositions antérieures.
Seules des stratégies d’optimisation comme la conservation du bien au-delà de 30 ans ou son exonération pour résidence principale permettent d’échapper à cette imposition accrue.
Évolution des cotisations sociales Airbnb
Loueurs générant plus de 23 000 € / an
Pour les utilisateurs professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP) d’Airbnb dépassant ce seuil, l’URSSAF appliquera désormais des cotisations sociales, et ce même si les revenus chutent en dessous de cette limite dans les années suivantes.
Position appliquée par l’URSSAF et confirmée par la Cour d’appel d’Amiens le 9 avril 2024. Selon elle, une fois assujetti à l’URSSAF, l’exploitant doit le rester tant qu’il poursuit son activité de location meublée, même si le seuil n’est plus atteint. CA Amiens, 9 avril 2024, n°22-00917
Nouvelle assiette de calcul en 2025
À partir de 2025, les revenus soumis à cotisations sociales pour les activités Airbnb seront calculés après déduction des charges et amortissements, avec un abattement forfaitaire de 26 %. Pour les régimes micro-BIC, la part soumise augmente considérablement, passant de 29 % à 50 % pour les logements classés.
Conclusion
Ces nouvelles règles de fiscalité Airbnb en 2025 traduisent un durcissement réglementaire pour limiter les abus des plateformes de location de courte durée. Les propriétaires doivent absolument se préparer à ces changements , que ce soit en mettant en conformité énergétique leurs logements, en ajustant leur comptabilité ou en explorant des solutions pour réduire leur imposition comme le classement des meublés.
En résumé, anticiper ces évolutions est la clé pour réduire les impacts fiscaux tout en optimisant la gestion des revenus issus d’Airbnb et autres plateformes similaires.